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现金打鱼棋牌游戏手机·www.musikmob.com 2019-08-09 11:13:36本文提供方:李雷原文来源:

自去年二季度起,原本稳定增长的社零开始出现大幅度的下滑,有关消费降级的说法也随之多了起来。很多现金打鱼棋牌游戏手机人士将这一现象归结于房地产的挤出效应,认为中国居民加杠杆的路径已经接

自去年二季度起,原本稳定增长的社零开始出现大幅度的下滑,有关消费降级的说法也随之多了起来。很多现金打鱼棋牌游戏手机人士将这一现象归结于房地产的挤出效应,认为中国居民加杠杆的路径已经接近极限了,未来加杠杆的空间会相当有限。

本文从债务规模与风险评估、住房现金打鱼棋牌游戏手机未来的扩张空间(居民部门加杠杆的主要驱动力)两个方面来讨论这一问题,得到的结论是:第一,当前中国居民杠杆率的绝对值不算高,仍有扩张的空间,但增长速度过快,债务压力与风险要比大家预期的更大;第二,近几年,住房现金打鱼棋牌游戏手机的需求有被透支的可能,这对未来若干年的房地产销售与投资可能会有一定的负面影响,居民加杠杆的速度可能会放缓。

一、居民债务规模与风险评估

在这一部分,我们采取两种思路来进行判断,一是国际对比,做纵向比较;二是看偿债能力。

先看国际对比。从存量角度来看,在对居民债务水平做国际对比时,最常用的指标是国际清算597游戏棋牌官网网页(下文简称 BIS)公布的居民杠杆率,最新的是 2018 年三季度,为 51%,在同时公布的 43 个国家中排在第 25 位,处于较低的水平。

但国际经验显示,伴随着经济水平提高,居民杠杆率整体是上升的。

2018 年三季度,发达经济体的居民杠杆率 72.4%,就明显高于同期新兴现金打鱼棋牌游戏手机的 38.7%。因此,将其他国家和地区与中国目前发展阶段近似时期的居民杠杆率,同中国目前的居民杠杆做比较,比单纯对比 43 个国家和地区目前的居民杠杆率水平,更具参考价值。

本文以世界597游戏棋牌官网网页发布的人均国际 元 GNI 为比较基准,2017 年 中国该指标为 16760。由于 BIS 公布的各个国家和地区居民杠杆率起始时间不一,在 2017 年 BIS 公布居民杠杆的其他 4 2 个国家和地区中,与中国目前处于近似发展阶段时有居民杠杆率数据的国家和地区有2 9 个。

加上中国,30 个国家和地区的居民杠杆率均值为 37.4%。处于相同发展阶段时,中国 48.4% 的居民杠杆率位列第 9。排在中国前面的,除泰国(2017 年,68.8%)和马来西亚(2006年,54.1%)外,均为发达国家。从这一点来看,中国居民部门的债务规模偏高。

而从增量角度来看,2008 年末到 2018 年二季度,43 个国家和地区的居民杠杆率平均上升了 3.8%。而同期中国居民部门杠杆率从 17.9%,上升到 2018 年二季度末的 50.3%,不 到 10 年时间增长近两倍,超过30% 的增量位列前三。

因此,尽管现在中国居民部门的杠杆率偏低,未来随着经济的发展,债务杠杆率还会进一步扩张,但相对于当前的发展水平而言,已经偏高,杠杆率的增长速度也过快。

再来看居民的偿债能力水平,以居民部门债务 / 可支配收入、还本付息 / 可支配收入和居民部门负债率三个指标来综合判断。

1. 居民部门债务/可支配收入

可支配收入有两种口径,一是国民收入核算口径的可支配收入;二是城乡一体化住户调查口径下的全国居民人均可支配收入。但将两个口径的数据做对比,发现近年后者只有前者的 70%,存在较大的差异。因此,本文将用两种口径的住户部门可支配收入,来计算中国居民的偿债负担。但因为住户调查口径的数据,与公众的直观感受更为接近,可能用住户调查口径下的可支配收入计算,更能反映居民部门的实际偿债压力。

考虑到数据可得性,对比项为OECD 的国家。对比下来后发现,金融危机后美国和英国的居民部门债务 / 可支配收入都出现了下降,法国和日本的居民部门债务 / 可支配收入基本保持平稳,而中国两个口径可支配收入衡量的偿债负担,都在快速上升。

2017 年住户调查口径下的中国居民债务 / 可支配收入为 111.2%,超过了美国的 102.5%、德国的85.4%、法国的 112.7% 和西班牙的108.9%,低于丹麦、荷兰、英国等国家。

2. 应还债务本息/可支配收入,即偿债比率偿债

比率考察的是住户部门用多少可支配收入来偿还债务,即住户部门当年可支配收入中,用于偿还债务本金与利息之和占可支配收入的比例。

数据显示,除 2015 年外,中国居民部门可支配收入中,用于还本付息的比例持续上升,2017 年国民收入核算口径为 7.5%、城乡调查口径为9.6%。且 2017 年城乡调查口径可支配收入下,中国居民部门的偿债比率,已经超过英国、美国、日本、法国和德国等国家。排在中国前面的,除澳大利亚和韩国外,多为高福利的北欧国家,福利得到保障后消费意愿更强。

3. 居民部门的资产负债率

居民可支配收入,体现的是当期收入用于还本付息的能力。在实际中,还可以用存量资产支付利息和到期债务。

主要考察中美两国,考虑到金融资产变现能力更强,除对比债务 / 总资产外,还对比债务 / 金融资产。

金融危机后,中国、美国两种口径的居民部门资产负债率走势都出现了分化,美国的不断下降,而中国的持续攀升。

2016 年中国的居民部门金融资产负债率 21.7%,明显超过美国同期的 19.1%。当年中国居民部门资产负债率 11.0%,略低于美国的 13.6%。

中国的金融资产负债率,比资产负债率更快赶超美国,一个重要原因是中国家庭资产中住房占有较高比例。

考虑到 2017 年 和 2018 年中国家庭部门的债务经历了一轮快速扩张(仅贷款就增加了 14.5 万亿元,比 2016 年末增长 43.5%),可以认为2018 年中国的家庭部门债务 / 总资产,可能已经超过了美国。

综合三个指标来看,目前中国居民的整体债务压力已经高于美国等多个发达经济体,其中所隐藏的债务风险要比杠杆率口径下所反映出来的风险更大。

二、住房现金打鱼棋牌游戏手机扩张空间测算

从中长期的角度来看,居民部门加杠杆的主要驱动力是购房行为,而购房又主要取决于两大需求,一是城镇化进程中新增人口的刚需;二是已有城镇人口的改善型需求。如果我们能够大致计算出未来若干年住房现金打鱼棋牌游戏手机的刚需与改善型需求,也就能够大致了解未来居民部门加杠杆的空间大小。

1.城镇化带来多少刚需

通常说的城镇化率有两个,一个是常住人口城镇化率,统计的是在城镇居住了半年以上的人口占比,一些是农村户口但生活在城市的人也被统计进去;另一个是户籍人口城镇化率,统计的是有城镇户口的人口占比。

城镇化率是衡量一个经济体发展水平的重要指标,提高城镇化率也是现阶段政府的工作目标之一。2016年底国务院印发《国家人口发展规划(2016—2030 年)》, 规 划 到 2030年全国总人口将达到 14.5 亿人,常住人口城镇化率将达到 70%。

不过对分析住房需求来说,户籍人口城镇化率这个口径更为重要,更能体现对城镇住房的刚性需求。基于此,我们在后续测算时,假定新增的住房刚需全部来自于新增的户籍城镇化人口,而新增的户籍城镇化人口住房需求,都在落户的时候得到释放。

由于已经知道 2030 年常住人口城镇化率的目标是 70%,可以分两步来估算 2019-2030 年每年的户籍人口城镇化率:一是每年的常住人口城镇化率,二是根据城镇户籍人口占常住人口的比例,来估算户籍城镇化率。

先看第一步。历史数据显示,城镇化率并非线性上升,而是随着GDP 提高而逐渐放缓。如 2016-2018年中国常住人口城镇化率分别上升了1.25%、1.17% 和 1.06%,城镇化率的上升幅度,分别比前一年低了 0.08%、0.08%(即 1.25%-1.17%)和 0.09%。

由此,我们假定 2019 年到 2030年,每年常住人口城镇化率的增幅,分别比前一年低 0.08%。根据 2018 年常住人口城镇化率 59.58%、2030 年目标 70%,可以估算出 2019-2030 年每年的常住人口城镇化率。

再看第二步。2015-2018 年,城镇户籍人口约为城镇常住人口的 72%左右,而且每年以 0.5% 左右的速度上升。考虑到目前除特大型城市外,其他类型的城市在落户方面都有所放松,预计城镇户籍人口占常住人口的比例还将进一步上升。在这里采用线性外推的方法,假定 2019-2030 年,这个比例每年增加 0.5%。

计算完上述两步后,就可以得到2019 年 -2030 年每年的两个口径城镇化率。

假定 2019-2030 年中国人口规模是线性增长的,2030 年实现 14.5 亿人的规划目标。根据上面估算的户籍人口城镇化率,就可以计算出每年新增的户籍城镇化人口量。

根 据 测 算 结 果,2019-2030 年常住城镇化人口将增加 1.84 亿人,2030 年达到 10.15 亿人。由于户籍城镇化率上升得更快,2019-2030 年户籍城镇化人口总增量为 1.95 亿人,在2030 年达到 8.00 亿人。

下面估算人均居住面积。最新数据是 2016 年的,当年城市人均住宅建筑面积 36.6 平方米。2000-2016 年城市人均住宅建筑面积,从 20.3 平方米上升至 36.6 平方米,平均每年增加1 平方米。随着生活层次的提高,人均居住面积还将上升,但上升幅度将放缓,假定 2017-2030 年每年增加 0. 5 平方米。根据城镇人口增量,可计算得出每年的住房需求。

结果显示,2019-2030 年户籍人口城镇化带来的住房总需求为 79 亿平方米。

2.改善型住房需求有多大

改善型住房需求的估算相对容易。以 2019 年为例,人均住宅建筑面积,从 2018 年的 37.6 平方米提高到 2019 年的 38.1 平方米,增加了 0.5平方米。2018 年末城镇户籍人口为6.05 亿人,可以计算得出 2019 年改善型住房需求为 6.05×0.5=3.025 亿平方米。

在第一部分已经估算出了 2019-2030 年每年的城镇户籍人口,采用和 2019 年同样的方法,可以估算出后续年份的改善型住房需求。

再采用相同的方法,可以估算出 2000-2018 年城镇化人口住房刚需和改善型需求,并和实际的住宅商品房销售面积比较。我们发现:

第一,房地产的需求高点已过。

根据国家统计局数据,城镇户籍人口平均住宅面积从 2006 年的 27.1 平方米,上升到 2007 年的 30.1 平方米,增幅远超正常年份的 1 平方米左右,导致估算的改善型需求大增。

这高估了实际的改善型住房需求,因为 2007 年城镇人均住宅面积大增,和行政区划调整有关,将一部分人均居住面积更大的农村人口,划入城镇户口,抬升了整体的城镇人口平均居住面积。因此,2007 年估算的住房需求跳升,明显高估。

正常年份中,住房需求最大的是 2016 年,为 12.8 亿平方米。从2019 年开始,住房需求逐年减少,从 10.5 亿平方米下降到 2030 年 的9.4 亿平方米。改善型需求上升,但是难以对冲城镇化放缓带来的刚需减少。

第二,2016-2018 年房地产热销,已经透支了 11.2 亿平方米的住宅需求。

2008 年之前,中国房地产现金打鱼棋牌游戏手机尚处于起步阶段,实际销售面积低于潜在住房需求。2008 年金融危机后,房地产作为稳增长的手段之一,住房需求得到释放,实际销售和潜在需求接近。

2012-2014 年, 除 了 2013 年“地王” 频出后阶段性收紧外,稳增长压力下地产调控基调整体是放松的,导致实际销售面积再度高于潜在需求。

2016 年开始大范围推广棚改货币化安置,使得当年住宅销售面积,比前一年增加了 2.5 亿平方米,2017年和 2018 年继续攀升。据我们测算,2016-2018 年住宅销售透支了 11.2亿平方米,约占 2019-2030 年住宅总需求的 9%。

本文来源:责任编辑:李雷

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